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宅基地是廣大農(nóng)民最重要的財產(chǎn)。但隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和時代的進步，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度越來越難以適應(yīng)我國經(jīng)濟和社會的發(fā)展，給廣大農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民的生活福利帶來了不利的影響，農(nóng)村宅基地的改革勢在必行。

目前，我國農(nóng)村宅基地改革的主流觀點是明確農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)性。進而合理確認(rèn)和評估農(nóng)村宅基地的價值，以保障轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民的合理權(quán)益，以推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進程，推動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

一、我國農(nóng)村宅基地的發(fā)展歷程

我國農(nóng)村宅基地的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下四個階段第一階段，農(nóng)村宅基地農(nóng)民私人所有，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)。第二階段，宅基地歸生產(chǎn)隊集體所有，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)。第三階段，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民享有宅基地使用權(quán)。第四階段，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)。

二、評估方法的選擇

農(nóng)村宅基地房產(chǎn)在一定程度上與城市的房地產(chǎn)具有一定的相似性，所以農(nóng)村宅基地價值的評估在一定程度上參照城市房地產(chǎn)的評估方法。城市房地產(chǎn)的評估方法主要有成本法、收益法和市場法。

由于農(nóng)村的宅基地缺乏相對活躍的交易市場，所以現(xiàn)階段難以用市場法來評估農(nóng)村宅基地的價值。目前，農(nóng)村的宅基地的商業(yè)用地存在出租等現(xiàn)象，所以其宅基地的未來收益在一定程度上可以預(yù)測，這部分宅基地可以適用于收益法來評估。但是大多數(shù)的農(nóng)村在基地不存在著商業(yè)價值，這種情況下，只有用成本法來測算農(nóng)村宅基地的價值。但是，當(dāng)一個宅基地可以用收益法和成本法兩種方法測算的情況下，為了合理的保護廣大農(nóng)民的利益，筆者建議可以采用收益法或成本法評估的價值孰高來作為農(nóng)村宅基地的評估價值。

三、農(nóng)村宅基地的價值的測算

(一)收益法

收益法是評估房地產(chǎn)價值的重要方法，其基本思路是先預(yù)測該宗房地產(chǎn)在評估時點之后各年份的純收益，再選用適當(dāng)?shù)氖找媛蕦⑽磥砣舾赡甑募兪找嬲郜F(xiàn)，然后相加得到房地產(chǎn)在估價時點的價值，在農(nóng)村宅基地中，有一部分房產(chǎn)具有商業(yè)價值，如商鋪、農(nóng)家樂、商場等。這類農(nóng)村房產(chǎn)可以用于出租，自己經(jīng)營等，具有一定的經(jīng)濟利益流入，其未來的經(jīng)濟利益在一定程度上可以衡量。因此，這一類的房地產(chǎn)可以使用收益法來進行評價。

設(shè)定一個假設(shè)前提：宅基地收益期限為無限期，每年純收益不變后。

商業(yè)用的宅基地房產(chǎn)的價值可以用以下公式來評估：

農(nóng)村商業(yè)用的宅基地的經(jīng)濟凈流入可以是所有者商業(yè)用房出租收取的租金，也可以是所有者自己經(jīng)營的收入減去自己的工資收入和各種費用后的凈額。而折現(xiàn)率的選擇又存在較大的主觀性，作為在農(nóng)村經(jīng)營的商鋪，其經(jīng)營風(fēng)險比較低，租金的波動的程度較小，除非是某個經(jīng)濟發(fā)展的飛速地區(qū)，所以筆者認(rèn)為選擇同期存款利率和貸款利率的平均利率。由此，則可以計算出相關(guān)農(nóng)村商業(yè)用的債基地的價值。

但是，在農(nóng)村地區(qū)，作為商業(yè)用的宅基地不可能全部用于出租或者全部用于自己經(jīng)營，農(nóng)民總會留出一部分的房屋面積自己居住，因此要計算出相關(guān)農(nóng)村宅基地房產(chǎn)的價值，就需要引入成本法對其中的非商業(yè)用的部分進行計算，以匯總求出該房產(chǎn)的真正價值。

 (二)成本法

成本法是指是通過求取評估對象在評估時點時的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。

在廣大農(nóng)村地區(qū)，宅基地的交易數(shù)量相當(dāng)?shù)纳?，因此缺乏可以參照的外部市場。而且在農(nóng)村地區(qū)，不同的宅基地的建筑物的建造材料、面積和樣式可能存在不同，所以農(nóng)村宅基地之間缺乏可比性。這一部分農(nóng)村宅基地的評估只有用成本法進行評估，從而確定其價值，以實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的合理流動。

農(nóng)村的宅基地的價值可以大致使用下面的公式進行計量：

農(nóng)村宅基地價值=土地成本＋建筑成本＋人工成本＋利息－折舊

宅基地的土地成本是個難以確定的問題。因為它沒有相對明確的土地開發(fā)成本，即土地使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費用、稅金及手續(xù)費三者之和。根據(jù)胡銀根(2013)等學(xué)者的觀點，農(nóng)村宅基地土地的價值可用生產(chǎn)要素功能的價值測算。筆者認(rèn)為，宅基地的土地成本為同面積的耕地種植經(jīng)濟作物每年可帶來收益的最大值的現(xiàn)值，用公式表示則為：

作為農(nóng)村宅基地的建筑成本相對比較好確定，一棟農(nóng)村住宅大概使用了多少沙石、水泥、火磚和裝修所使用的材料，都是可以合理計算，在以市場同期的沙石等材料的價格來確定相關(guān)建筑成本的價值，這樣就可以合理的確認(rèn)建筑成本。

人工費用在農(nóng)村建筑物的成本中所占的比例越來越大，以至于需要將其單獨作為一項因素來考慮。自2008年后，建安工人的工資大漲，這就導(dǎo)致了評估農(nóng)村宅基地的人工成本的價值判斷問題，需要在修建時的人工成本和現(xiàn)階段的人工成本做出選擇。筆者認(rèn)為，選擇現(xiàn)階段的人工成本更合理，因為農(nóng)民出賣宅基地后，無論是在其他地方新建房屋或是在其他地區(qū)買房，都是承擔(dān)的現(xiàn)階段的工資水平，所以采用現(xiàn)階段的工資水平評估宅基地的人工成本是更為合理的。

利息是指農(nóng)民修建房屋的時候可能是向銀行貸款或者向籌集資金來修建的房屋，比如在2008年大地震之后，大量的農(nóng)民新建房屋，他們都沒有足夠的資金。利息可以用借款籌集的資金與同期銀行的貸款利率來計算。

折舊是指隨著時間的推移，修建越久的房產(chǎn)，其未來可使用的時間就越短，這就導(dǎo)致了需要考慮對宅基地房產(chǎn)進行折舊。折舊的方法可以參考會計上的年限平均法，即通過估計房產(chǎn)的使用年限，計算出房產(chǎn)的耗損程度。因為根據(jù)現(xiàn)階段的宅基地政策，農(nóng)民具有宅基地的無限使用權(quán)，所以在提計折舊的時候需對土地成本進行剔除。

 (三）評估農(nóng)村宅基地價值需考慮的其他因素評估農(nóng)村宅基地價值時，還需要考慮以下幾點因素相關(guān)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿Α⒓夹g(shù)的進步和生產(chǎn)力的發(fā)展。

不同的農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ遣煌?，而這是影響農(nóng)村宅基地價格增值的重要因素。位于東部沿海地區(qū)的農(nóng)村宅基地的增長潛力自然是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部的貧困地區(qū)，這也使得東部沿海農(nóng)村宅基地的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中西部地區(qū)。而技術(shù)的進步和生產(chǎn)力的發(fā)展，可能大大的減少房屋的修建成本，這會對房屋的價格造成較大的影響。